Vaak gestelde vragen

226 resultaten gevonden

Pagina's

Een getrouwd koppel gaat uit elkaar. Eén van beiden wijzigt het domicilieadres zonder opzeg te geven. Moet u de sociale huurovereenkomst opzeggen?

Beide echtgenoten zijn huurder van de woning. Als een huurder de woning verlaat en er blijft nog een huurder over, dan wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden ten opzichte van de vertrokken huurder. De huurovereenkomst blijft dus bestaan met de overblijvende huurder.

De verhuurder moet de vertrokken huurder, als het adres gekend is, de kans geven om het feit dat hij de huurwoning wilt verlaten te bevestigen of te weerleggen. 

 

Art. 6.35 van de Vlaamse Codex Wonen 

 

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Een huurder (arbeider) neemt 15 dagen vakantie en ontvangt voor deze dagen geen loon. Zijn huidig inkomen is gedaald. Heeft hij recht op een huurprijsherziening?

Een huurder heeft recht op een huurprijsherziening als zijn gemiddelde inkomen, berekend over drie opeenvolgende maanden, met minstens 20% gedaald is tegenover het inkomen in het referentiejaar (art. 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen). 

Maar, een huurder mag zichzelf niet fictief verarmen om een voordeel te genieten. 

Krijgt de huurder 20 vakantiedagen per jaar, dan heeft hij recht op gemiddeld 5 vrije dagen in deze drie maanden. De huurder heeft in deze tijdsspanne 15 vakantiedagen opgenomen. U zult een raming moeten maken van hoeveel hij zou verdiend hebben als hij slechts 5 dagen vakantie nam. Dit doet u door voor de overige 10 dagen (15 - 5) een fictief loon toe te kennen. 

Hoe bepaalt u dit fictieve loon? 

Werkt de huurder in een 38-urenweek, dan wordt elke dag gelijkgesteld met 7,6-uren (38:5). 10 dagen staan dan gelijk aan 76 uren. Kent u het belastbaar uurloon, dan vermenigvuldigt u dit getal met 76. Zo bekomt u een fictief loon voor de 10 extra vrije dagen. 

Of een huurder recht heeft op een herziening, controleert u door het huidig inkomen te extrapoleren tot een geraamd jaarinkomen. 

 

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM.

Een huurder geeft zijn opzeg en wordt uit de huurovereenkomst geschrapt. De andere huurder blijft in de woning. Beide huurders vragen de terugbetaling van de huurwaarborg. Aan wie moet u de huurwaarborg terugbetalen?

U moet geen huurwaarborg terugbetalen (*). U zal de waarborg pas terugbetalen als de laatste huurder de sociale huurwoning verlaat. Op dat ogenblik zal u de huurwaarborg terugbetalen aan de laatste huurder. Vindt de huurder die eerder vertrok dat hij of zij ook recht heeft op terugbetaling van de huurwaarborg, dan moet deze huurder dat regelen met de andere huurder. Komen zij er onderling niet uit, dan kunnen zij hun geschil voorleggen aan de bevoegde rechter. De sociale woonmaatschappij moet niet tussenkomen in het geschil.  

(*)  Bij SVK's is er eerder sprake van vrijgave van de huurwaarborg als de huurder het bedrag van de huurwaarborg op een geblokkeerde geïndividualiseerde rekening op zijn naam plaatste.

Update: 03/08/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Een huurder heeft drie kinderen die om de veertien dagen een weekend komen overnachten. De huidige woning heeft vier slaapkamers. Woont deze huurder onderbezet?

Nee, want deze kinderen (jonger dan vijfentwintig jaar) tellen mee voor de berekening van de onderbezetting.

 

Een woning is onderbezet als het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners (huurders en gezinsleden) groter is dan één (art. 6.65, tweede lid, BVCW).

 

In principe zou u voor de bepaling van de onderbezetting van een woning geen rekening mogen houden met personen die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven aangezien ze op basis van de achtdagenregel niet beschouwd worden als gezinsleden.

 

Maar daartegenover staat de specifieke regeling voor kinderen die geplaatst zijn of voor wie de kandidaat-huurder of een gezinslid een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven (art. 6.18, derde lid, BVCW). Voor het bepalen van de rationele bezetting bij de aanvang van de huurovereenkomst wordt met die kinderen rekening gehouden. Met andere woorden voor kinderen die minder dan acht dagen per maand in de woning verblijven, wordt in die situaties een slaapkamer voorzien, tenzij de kandidaat-huurder van dat recht afziet. Dat zou dus als gevolg kunnen hebben dat een huurder onderbezet woont vanaf de start van de huurovereenkomst, wat niet logisch is.

 

Om deze twee bepalingen coherent te kunnen toepassen, houdt u bij het bepalen van de onderbezetting rekening met de kinderen die op regelmatige basis in de sociale huurwoning verblijven (co-ouderschap, omgangsrecht of kinderen met bezoekrecht), ook al zijn ze volgens de achtdagenregel geen gezinsleden. Dat betekent dat deze huurder met drie kinderen (met minstens één overnachting per maand) die in een vierslaapkamerwoning woont, niet onderbezet woont omdat deze kinderen meetellen. In alle andere situaties neemt u een persoon die minder dan acht dagen in de sociale woning verblijft niet mee voor de berekening van de onderbezetting.

 

Update: 22/09/2021

Geldt voor een SHM.

Een huurder heeft een contract van 9 jaar en wil verhuizen naar een andere woning van uw SHM. Hoelang moet zijn nieuwe contract duren? 

Verhuist een huurder met een contract van negen jaar definitief naar een andere woning binnen uw sociale huisvestingsmaatschappij (SHM), dan krijgt hij opnieuw een contract van bepaalde duur.  De nieuwe duur mag maximaal 9 jaar (de oorspronkelijke periode) en minimaal 3 jaar bedragen (art. 6.28 van de Vlaamse Codex Wonen). We duiden dit met twee voorbeelden: 

Voorbeeld 1 

Een huurder huurt sinds 1 februari 2018 een sociale woning. Hij heeft een contract van negen jaar dat loopt tot 31 januari 2027. 

Op 1 september 2018 (7 maanden na de start van zijn huurovereenkomst) verhuist hij naar een andere woning binnen uw patrimonium. Hij krijgt een nieuwe overeenkomst van 8 jaar en 5 maanden (9 jaar – 7 maanden). 

Voorbeeld 2 

Een huurder huurt sinds 1 februari 2018 een sociale woning. Hij heeft een contract van negen jaar dat loopt tot 31 januari 2027. 

Op 1 september 2025 (7 jaar en 7 maanden na de start van zijn huurovereenkomst) verhuist hij naar een andere woning binnen uw patrimonium. Normaal zou hij recht hebben op een nieuwe overeenkomst van 1 jaar en 5 maanden. Maar, de duur moet altijd minimaal 3 jaar bedragen. De huurder krijgt dus een nieuwe overeenkomst van 3 jaar. Deze eindigt op 31 augustus 2028.

 

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM.

Een huurder klust bij in een flexi-job. Telt dit inkomen mee voor de huurprijsberekening?

Wat is een flexi-job? 

Via het systeem van flexi-jobs kunnen gepensioneerden en bepaalde werknemers tegen gunstige voorwaarden bijverdienen. Deze regeling bestaat sinds 2015 in de horecasector en geldt sinds januari 2018 ook in de detailhandel en voor gepensioneerden. 

Een flexi-jobwerknemer ontvangt een uurloon van minstens 9,88 euro. Hij betaalt daarop geen bedrijfsvoorheffing, geen persoonlijke bijdrage aan de sociale zekerheid en geen inkomstenbelastingen. Ook moet hij dit loon niet aangeven in zijn belastingbrief, zodat hij geen risico loopt om in een hogere belastingschijf te vallen. 

Telt dit inkomen mee? 

Om het inkomen te bepalen, telt u het gezamenlijk belastbaar inkomen en de afzonderlijk belastbare inkomen, het leefloon, de inkomens vervangende tegemoetkoming aan personen met een handicap, de beroepsinkomsten uit het buitenland die van belasting zijn vrijgesteld en de beroepsinkomsten die verworven zijn bij een Europese of internationale instelling en die van belasting vrijgesteld zijn, op (art. 6.1 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen). 

Het inkomen uit een flexi-job is niet aan de personenbelasting onderworpen. Het is ook geen vervangingsinkomen. U houdt er dus geen rekening mee voor de berekening van de huurprijs. 

Meer informatie 

Op de website van de Vlaamse overheid vindt u de procedure en de voorwaarden van bijklussen in een flexi-job. 

 

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM.

Een huurder krijgt alimentatiegeld voor zijn minderjarig kind. Moet u dit inkomen meetellen voor de berekening van een huidig inkomen? 

Onderhoudsgeld dat aan een huurder toekomt, beschouwt de fiscus in principe als een gewoon inkomen. Hij moet dit aangeven in zijn belastingaangifte. Slechts 80% van dat ontvangen onderhoudsgeld is effectief belastbaar.  

Omdat het onderhoudsgeld in deze situatie eigenlijk voor het minderjarige kind is, moet de huurder dit niet aangeven in zijn persoonlijke aangifte. U moet in deze situatie dus geen rekening houden met dit inkomen.  

Meer informatie vindt u terug op de website van de FOD Financiën

 

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM.

Een huurder ontvangt een aanvullend pensioen. Telt dit inkomen mee voor de huurprijsberekening?

Een huurder ontvangt naast zijn wettelijk pensioen, ook een aanvullend pensioen. Dit is de zogenaamde tweede pensioenpijler. Hij bouwde dit op via zijn (ex-)werkgever. Zodra de huurder zijn wettelijke pensioenleeftijd bereikt, ontvangt hij dit aanvullende pensioen. 

Telt u dit inkomen mee? 

Om het inkomen te bepalen, telt u het gezamenlijk belastbaar inkomen en de afzonderlijk belastbare inkomsten, het leefloon, de inkomensvervangende tegemoetkoming en de beroepsinkomsten uit het buitenland bij elkaar op (zie artikel 6.1, 5° van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen). Het aanvullende pensioen is onderworpen aan de personenbelasting. U telt dit dus mee als u de huurprijs berekent. 

 

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM.

Een huurder van een sociale huurwoning wordt geconfronteerd met lastige buren en vindt de situatie onleefbaar. Kan de huurder door deze overlast voorrang krijgen om naar een andere buurt te muteren?

Neen. Een conflictsituatie met buren is geen geldige reden om voorrang te genieten. 

De huurder zal zich opnieuw moeten inschrijven en wachten op een toewijzing. 

U moet als verhuurder bemiddelen in een conflictsituatie tussen huurders. Dit behoort tot uw basisbegeleidingstaken. Als de basisbegeleiding geen oplossing biedt, kunt u aansturen op externe begeleiding (bv. OCMW, CAW, …). U kunt, als preventie voor een uithuiszetting van de buur die overlast bezorgt, eisen dat een begeleidingsovereenkomst wordt afgesloten met een welzijnsdienst.

De opstart van een verzoeningsprocedure voor de vrederechter is ook altijd een optie in de preventie van uithuiszetting. In aanwezigheid van de vrederechter kunnen met de betrokken partijen afspraken worden gemaakt, die worden vastgelegd in een PV van verzoening. Een dergelijk proces-verbaal heeft de waarde van een vonnis. 

 

Art. 6.35 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen

 

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM.

Een huurder verblijft al een hele tijd in het buitenland. Mag dit?

Elke huurder moet in zijn sociale woning zijn hoofdverblijfplaats hebben en er gedomicilieerd zijn (art. 6.20, eerste lid, 1° van de Vlaamse Codex Wonen). Doet hij dit niet, dan kunt u hem een opzeg geven (art. 6.33 van de Vlaamse Codex Wonen).

Wat is een hoofdverblijfplaats?

Een huurder heeft in de woning zijn hoofdverblijfplaats als hij er effectief en gewoonlijk verblijft (art. 1.3, §1, eerste lid, 21° van de Vlaamse Codex Wonen). De sociale huurwetgeving licht dit begrip niet verder toe. De federale wetgeving is wel concreter. Zo is de bepaling van de hoofdverblijfplaats gebaseerd op een feitelijke situatie. De persoon moet er het grootste deel van het jaar effectief verblijven.

Deze vaststelling gebeurt via verschillende elementen: de plaats waarheen de persoon gaat na het werk, de plaats waar de kinderen naar school gaan, de arbeidsplaats, het energieverbruik, de telefoonkosten en het gewone verblijf van de echtgenoot of van andere leden van het huishouden (artikel 16, §1 van het KB van 16 juli 1992).

Wat is tijdelijke afwezigheid?

Als een huurder tijdelijk en kort ergens anders verblijft, moet hij de dienst Burgerzaken van zijn gemeente op de hoogte brengen. Zijn hoofdverblijfplaats wijzigt niet door zijn tijdelijke afwezigheid. Hij blijft ingeschreven in de registers van de gemeente.

Tijdelijke afwezigheid is strikt beperkt. Zo mag een tijdelijke afwezigheid door vakantie in principe niet langer dan één jaar duren (eenmaal verlengbaar). Als een huurder meer dan zes maanden ononderbroken afwezig is uit zijn hoofdverblijfplaats zonder dat hij zijn tijdelijke afwezigheid meldde bij zijn gemeente, kan dit leiden tot een afvoering van ambtswege.

Wat kunt u doen?

U kunt de procedure ambtshalve afvoering uit het bevolkingsregister starten om zeker te zijn dat een huurder niet langer duurzaam verblijft in de sociale woning. Dit geeft u zekerheid en extra bewijs. Andere mogelijke acties vindt u in het draaiboek domiciliefraude.

Bestaat er een conflict met uw huurder over de vaststelling van zijn hoofdverblijfplaats of heeft u uw onderzoeksmogelijkheden uitgeput? Dan kunt u het dossier opsturen naar de toezichthouder. U voegt er alle noodzakelijke bewijzen (waaronder de huurovereenkomst) aan toe. De toezichthouder kan extra onderzoek voeren en, als dit nodig is, sancties opleggen.

Meer informatie?

De website van Vlaanderen beschrijft bondig de voorwaarden en de procedure van tijdelijke afwezigheid. 

 

Update: 12/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Pagina's