Vaak gestelde vragen

13 resultaten gevonden

Pagina's

Hoe de huurovereenkomst beëindigen van een woning die niet als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd?

Wanneer een woning niet verhuurd wordt als hoofdverblijfplaats zijn niet de regels van de woninghuurwet van toepassing maar de regels van een zogenaamde “huur van gemeen recht”. 
De huurovereenkomst van “gemeen recht” van onbepaalde duur kan worden opgezegd met een opzegtermijn van één maand. 
De huurovereenkomst van “gemeen recht” van bepaalde duur moet worden nageleefd. De huur blijft dus duren tot de afgesproken duur is verstreken. De wet voorziet niet in opzegmogelijkheden voor dit soort van contracten. U beschikt over de volgende mogelijkheden om deze overeenkomst te beëindigen:

  1. Het onderling akkoord
  2. Gebruik maken van de opzegmogelijkheid in het contract is voorzien (indien dit het geval is) 
  3. De gerechtelijke ontbinding door een vrederechter wegens contractuele wanprestatie

 

Hoe kan de huurder een huurcontract van 9 jaar beëindigen

De huurder kan een huurovereenkomst van negen jaar op ieder tijdstip beëindigen door eenvoudig een opzeg te geven. Hij moet een opzegtermijn van drie maanden in acht nemen. Dit betekent dat de huur na de opzeg nog drie maanden verder loopt en de huurder dus nog drie maanden huur moet betalen, ongeacht of hij daar gedurende deze drie maanden blijft wonen of niet.
De huurder moet zijn opzeg niet motiveren. Het is dus niet nodig om een reden voor de opzeg te geven. De achterliggende reden van de opzeg heeft trouwens ook geen enkele invloed op deze manier van beëindigen van de huurovereenkomst (eenzijdige opzeg door de huurder).
Indien de huurovereenkomst na de opzeg door de huurder eindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een opzegvergoeding. Het bedrag van deze vergoeding is gelijk aan:

  • 3 maanden huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het eerste jaar;
  • 2 maanden huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het tweede jaar;
  • 1 maand huur indien de huurovereenkomst na verloop van de opzegtermijn eindigt tijdens het derde jaar.

De opzegvergoeding is altijd verschuldigd, ongeacht de omstandigheden van de opzeg, dus ook al zou de opzeggende huurder onmiddellijk een andere huurder kunnen voorstellen en ook wanneer de huurder opzegt naar aanleiding van een geschil met de verhuurder.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door middel van een opzeggingstermijn van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief, kan de huurder een tegenopzeg geven met een opzegtermijn van 1 maand, zonder een opzegvergoeding te betalen ook al gebeurt deze tegenopzeg tijdens de eerste 3 jaar van zijn contract.

Praktisch:

  • De opzeg wordt het best per aangetekende brief gegeven
  • De opzegtermijn begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzeg wordt gedaan. De rechtspraak neemt in de meerderheid van de gevallen aan dat de opzegging wordt gedaan op het ogenblik dat de aangetekende brief wordt aangeboden aan de bestemmeling.
  • De opzegvergoeding moet niet meteen betaald worden. In de praktijk wordt dit verrekend bij de vrijgave van de huurwaarborg op het einde van de huur.

Opgelet: 

  1. Zolang de huurovereenkomst van negen jaar niet geregistreerd is kan de huurder opzeggen zonder opzegtermijn en zonder opzegvergoeding. Deze regel is niet van toepassing gedurende de twee maanden die volgen op het afsluiten van de huurovereenkomst
  2. Bovenstaande opzegmogelijkheden zijn niet van toepassing op contracten van drie jaar of minder. Wanneer deze zogenaamde “contracten van korte duur” echter stilzwijgend zijn blijven verder lopen, worden deze automatisch ook contracten van 9 jaar.
  3. Bovenstaande opzegmogelijkheden zijn niet van toepassing op schriftelijke huurovereenkomsten van bepaalde duur die vóór 28 februari 1991 zijn afgesloten. Deze contracten kunnen door de huurder enkel worden beëindigd onder de voorwaarden bepaald in het contract.

Kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen als er kwaliteitsproblemen zijn aan de woning?

  1. Een woning moet voldoen aan minimale kwaliteitsvereisten. Wanneer blijkt dat dit niet het geval is kan de huurder aan de vrederechter naar keuze de ontbinding van de huurovereenkomst vragen OF het herstel. De huurder mag van dit keuzerecht geen misbruik maken (door bij voorbeeld herstel te vragen terwijl de kosten zeer hoog zijn of door ontbinding te vragen terwijl het kwaliteitsprobleem heel makkelijk kan worden opgelost). 
  2. Los van de kwaliteitsproblemen kan een huurder een huurovereenkomst van 9 jaar voor een hoofdverblijfplaats steeds opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden (dus nog drie maanden huren na de opzeg). De huurder kan hiermee een procedure omtrent de kwaliteitsproblemen bij de vrederechter vermijden maar de regels inzake opzegtermijn en opzegvergoeding blijven van toepassing, ongeacht de achterliggende reden voor de opzeg (zie ook "Hoe kan de huurder een huurovereenkomst van 9 jaar beëindigen?")
  3. U kunt uiteraard ook steeds tot een overeenkomst komen met de verhuurder (best schriftelijk) om de overeenkomst in onderling akkoord te beëindigen. 

De huurder kan via de dienst huisvesting van de gemeente waar de huurwoning gelegen is kosteloos een procedure ongeschiktheid/onbewoonbaarheid opstarten. Dit is een administratieve procedure waarbij de burgemeester een woning ongeschikt kan verklaren nadat een technicus is langsgekomen om gebreken in de woning vast te stellen, met een heffing ten laste van de verhuurder tot gevolg wanneer hij niet tot herstel overgaat. 

 

Via de KSZ merkt u dat het domicilieadres van de huurder niet meer op de sociale woning staat. Zegt u deze huurder op?

Nee, u zegt de huurder niet meteen op.

 

U gaat eerst na waarom de huurder niet meer gedomicilieerd staat op het adres van de sociale huurwoning. Er kunnen immers andere redenen zijn waarom de huurder zijn domicilie veranderde, bijvoorbeeld hij werd tijdelijk ambtshalve geschrapt, zijn verblijfsrecht werd (tijdelijk) afgevoerd, een administratieve fout, … U kunt hiervoor de huurder en eventueel de gemeente contacteren.

 

U wijst de huurder op zijn huurdersverplichting om zijn domicilie en hoofdverblijfplaats te hebben in de sociale woning (art. 6.20, eerste lid, 1° VCW). De huurder moet vijftien kalenderdagen de tijd krijgen om te reageren (art. 6.79, §2, tweede lid BVCW). Brengt de huurder dit niet in orde? Dan kunt u ervoor kiezen de huurovereenkomst op te zeggen op basis van art. 6.33, eerste lid, 2° VCW. De opzeggingstermijn bedraagt drie maanden.

 

Het is ook mogelijk om een administratieve geldboete op te leggen in plaats van een opzeg te betekenen.

 

Update: 16 november 2021

Voor SHM's en SVK's

Wanneer kan de huurder opzeggen met een termijn van één maand?

Voor de laatste huurder die de huurovereenkomst opzegt, geldt een opzeggingstermijn van drie maanden. Voor de andere huurder die de huurovereenkomst opzegt, geldt geen opzeggingstermijn.

Er zijn twee gevallen waarin de huurder kan opzeggen met een opzeggingstermijn van één maand:

  • Hij wordt opgenomen in een woonzorgcentrum
  • Hij maakt gebruik van woonondersteuning bij een aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning, zoals bepaald door de Vlaamse Regering.

Met aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning bedoelen ze de aanbieder die vergund is volgens artikel 3 van het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juni 2016 houdende het vergunnen van aanbieders van niet-rechtstreeks toegankelijke zorg en ondersteuning voor personen met een handicap (art. 6.68 BVCW).

Het moet dus gaan om zorg en ondersteuning voor personen met een handicap.

Past de instelling waarnaar de huurder verhuist niet onder de definitie hierboven, dan geldt de normale opzeggingstermijn van drie maanden. Valt de instelling hier wel onder, dan kan de huurder verhuizen met een opzeggingstermijn van één maand.

Dit wil zeggen dat een sociale assistentiewoning, een serviceflat, de gevangenis,… hier niet onder vallen en er een opzeggingstermijn geldt van drie maanden.

Kan u hier in bepaalde gevallen toch van afwijken?

U kunt op basis van artikel 1134, tweede lid, Burgerlijk Wetboek in onderling akkoord de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigen. Dat is dan de zogenaamde minnelijke beëindiging. Aangezien het sociaal huurstelsel hier niets over bepaalt, kunt u die bepaling uit het algemeen verbintenissenrecht toepassen. U kunt het zien als een aanvullende mogelijkheid van beëindiging van de huurovereenkomst, naast de opzegging en de beëindiging van rechtswege die wel reglementair zijn bepaald.

Het is dus mogelijk dat de huurder samen met de verhuurder overeenstemt met een verkorte opzeggingstermijn. De verhuurder is echter niet verplicht om akkoord te gaan met dergelijke minnelijke beëindiging. Het ligt in de autonomie van de verhuurder om hiermee in te stemmen. Het is alleszins niet de bedoeling dat u hierdoor financieel verlies lijdt.

 

Update: 13/07/2021

Geldt voor een SHM en een SVK.

Wanneer past u de huurprijs aan als de laatste huurder overlijdt en de overgebleven bijwoner(s) een bezettingsovereenkomst krijgen?

U past de huurprijs aan vanaf de eerste dag van de maand volgend op het overlijden van de laatste huurder.

 

Wanneer de laatste huurder overlijdt, wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden op de laatste dag van de tweede maand na het overlijden. De overgebleven bijwoner(s) heeft het recht op een bezettingsovereenkomst van minstens zes maanden (verlengbaar tot maximaal vijf jaar).

 

Vanaf de eerste dag van de maand die volgt op het vernemen van het overlijden van de laatste huurder past u ook meteen de huurprijs aan op basis van artikel 6.54 van het Besluit van de Vlaamse Codex Wonen. U moet niet wachten tot als de ontbinding van rechtswege heeft plaatsgevonden.

Update: 20/07/2021

Geldig voor een SHM en een SVK.

 

Wanneer wordt de huurwaarborg vrijgegeven?

Over de vrijgave van de huurwaarborg beslissen huurder en verhuurder samen of bij betwisting de vrederechter. De huurwaarborg is in principe geld van de huurder. Bij de vrijgave van de huurwaarborg kan een deel of de volledige huurwaarborg echter ook naar de verhuurder gaan voor bijvoorbeeld huurschade of huurachterstal. De huurwaarborg kan evenwel niet zomaar door de verhuurder aangesproken worden om renovatiewerken uit te voeren. 

Wat als de verhuurder de huurovereenkomst wil opzeggen om zijn familie in de huurwoning te gaan wonen?

Een huurovereenkomst van drie jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd opgezegd worden, ook niet door de eigenaar om zijn bloedverwanten in te woning te laten wonen. Beide partijen kunnen wel opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (drie jaar of minder) met een opzegtermijn van drie maanden.

Een huurovereenkomst van 9 jaar kan ten allen tijde door de verhuurder worden opgezegd om zijn bloed- of aanverwanten (of die van zijn echtgenoot) in de woning te laten wonen in plaats van de huurder. Met bloed- of aanverwanten worden bedoeld:

  • afstammelingen,
  • aangenomen kinderen,
  • bloedverwanten in de opgaande lijn en
  • bloedverwanten in de zijlijn tot in de derde graad (ooms, tantes en de kinderen van een broer of zus). 

De verhuurder moet een opzegtermijn van zes maanden respecteren.
De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. De huurder kan vragen aan de verhuurder dat het bewijs van de verwantschap wordt voorgelegd.

Praktisch:

  • De opzeg wordt het best per aangetekende brief gegeven.
  • De opzegtermijn van zes maanden begint te lopen op de eerste dag van de maand die volgt op de datum waarop de huurder de opzegging heeft gedaan. De rechtspraak neemt in de meerderheid van de gevallen aan dat de opzegging wordt gedaan op het ogenblik dat de aangetekende brief wordt aangeboden aan de bestemmeling.

Opgelet :

  1. De woning moet binnen het jaar na het verstrijken van de opzegging worden betrokken en effectief en doorlopend betrokken blijven, zo niet heeft de huurder recht op een schadevergoeding ten bedrage van 18 maanden huur. Hier kan de verhuurder enkel aan ontsnappen indien hij “buitengewone omstandigheden” kan aantonen. Hiermee worden omstandigheden bedoeld onafhankelijk van de wil van de verhuurder die niet voorzienbaar waren. Een voorbeeld hiervan is het overlijden van de bloed- of aanverwant die de woning heeft betrokken. 
  2. Deze opzegmogelijkheid in het voordeel van bloed- of aanverwanten kan uitdrukkelijk in de huurovereenkomst uitgesloten zijn. Het is aangewezen om het contract er op na te lezen.
  3. Voor huurovereenkomsten afgesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is deze opzeg tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst niet mogelijk voor bloed- of aanverwanten in de derde graad maar wel voor bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad.
  4. Deze opzegmogelijkheid is enkel van toepassing op huurovereenkomsten van negen jaar en niet op huurovereenkomsten van drie jaar of minder. Houd er wel rekening mee dat een contract van drie jaar of minder dat nooit werd opgezegd en stilzwijgend is blijven verder lopen, ook een contract van 9 jaar is.
  5. De huurder kan een tegen-opzeg geven van één maand. De schadevergoeding die de huurder bij opzeg in de eerste drie jaar van de huurovereenkomst moet geven is in dit geval niet verschuldigd.

 

Wat als de verhuurder de huurovereenkomst wilt opzeggen om zelf in de huurwoning te gaan wonen?

Een huurovereenkomst van drie jaar of minder kan door geen enkele partij eenzijdig vervroegd opgezegd worden, ook niet door de eigenaar om er zelf te gaan wonen. Beide partijen kunnen wel opzeggen tegen het einde van de afgesproken korte duurtijd (drie jaar of minder) met een opzegtermijn van drie maanden.

Een contract van 9 jaar kan ten allen tijde door de verhuurder worden opgezegd om er zelf te gaan wonen. De opzegtermijn is 6 maanden. De verhuurder is verplicht om er binnen het jaar te gaan wonen en moet daar gedurende minstens 2 jaar effectief verblijven. Wanneer hij deze voorwaarden niet naleeft riskeert de verhuurder aan de huurder een schadevergoeding van 18 maanden huur te moeten betalen. 

Opgelet: een contract van drie jaar of minder dat nooit werd opgezegd en stilzwijgend is blijven verder lopen is ook een contract van 9 jaar.

 

Wat als de verhuurder een huurovereenkomst van drie jaar of minder wil opzeggen?

Is de huurovereenkomst afgesloten voor een duur van drie jaar of minder dan is de opzeg door de verhuurder enkel mogelijk tegen het einde van de afgesproken duur en kunnen geen bijzondere redenen worden ingeroepen om de huurovereenkomst eenzijdig vroeger te beëindigen.

De opzegtermijn is drie maanden. Deze termijn neemt een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand waarin de opzegging werd gedaan. Aangezien een laattijdige opzeg resulteert in een stilzwijgende verlenging tot 9 jaar en de rechtspraak in de meerderheid van de gevallen aanneemt dat de opzegging wordt gedaan op het ogenblik dat de aangetekende brief wordt aangeboden aan de bestemmeling, kan deze opzeg het best tijdig bij aangetekende brief worden verstuurd (= drie maanden + één of meerdere weken vóór het einde van de huur). Eerder mag ook, maar het contract eindigt hoe dan ook pas op het einde van de afgesproken huurtijd van drie jaar of minder. 

Pagina's