HomeFAQ

Vaak gestelde vragen

14 resultaten gevonden

Pagina's

Wat als er dringende herstellingen aan de huurwoning moeten worden uitgevoerd?

De huurder heeft recht op het ongestoord genot van de woning die hij huurt. Een uitzondering op dit principe wordt gemaakt voor dringende herstellingen die niet kunnen uitgesteld worden tot na het einde van de huur (artikel 1724 Burgerlijk Wetboek). De wet bepaalt dat de huurder deze dringende herstellingswerken moet “gedogen”. De huurder moet deze werken toelaten en heeft enkel recht op schadevergoeding wanneer de herstellingswerken langer dan 40 dagen duren. De schadevergoeding bestaat dan uit een vermindering van de huurprijs die evenredig is met de zogenaamde “genotsderving”, dit is het verminderd genot die de huurder heeft van de huurwoning.
Wanneer dringende werken noodzakelijk zijn betekent dit niet dat de huurovereenkomst automatisch wordt beëindigd. Bij dringende herstellingen is een beëindiging van de huur slechts mogelijk:

  1. Wanneer huurder en verhuurder hierover een akkoord afsluiten
  2. Wanneer de woning door de werken onbewoonbaar wordt EN de huurder zelf eist dat de huur moet ontbonden worden. Het is dus de huurder en niet de verhuurder die in dit geval kan vragen om de huur te laten ontbinden. Let wel, de huur is niet automatisch ontbonden: de ontbinding moet worden gevraagd aan de vrederechter. Uiteraard is dit enkel nodig wanneer de verhuurder niet akkoord is met een voorstel van de huurder tot minnelijke beëindiging van de huur.

 

Wat is het verschil tussen rationele bezetting, overbezetting en overbewoning?

Rationele bezetting

De rationele bezettingsnormen bepaalt u als verhuurder zelf. U legt ze vast in uw intern huurreglement. Deze normen zijn meestal strenger dan de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid).

 

De rationele bezettingsnorm is van toepassing bij toewijzing. Bij overschrijding van de rationele bezettingsnorm krijgt de SHM-huurder een voorrang op basis van art. 6.19, 6° BVCW (indien de overschrijding werd veroorzaakt door natuurlijke aangroei). Een SVK-huurder kan 14 mutatiepunten krijgen.

Overbezetting

Voor het vaststellen van de overschrijding van de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid), hanteert u dus niet uw eigen rationele bezettingsnormen. U kijkt naar de bezettingsnormen die zijn vastgesteld in het technisch verslag (laatste pagina) ter uitvoering van artikel 3.1, §1 vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

 

De mogelijkheid voor een persoon om te komen bijwonen, is afhankelijk van de vereiste dat de woning na de bijwoonst nog steeds moet voldoen aan deze bezettingsnormen. Overbezetting vindt dus maar plaats als deze bezettingsnormen zijn overschreden.

 

De bezettingsnorm VCW is van toepassing bij toetreding of bijwoning. Bij overbezetting krijgt de SHM-huurder een voorrang op basis van art. 6.19, 2° BVCW. Een SVK-huurder kan 17 woonnoodpunten krijgen, zolang de overbezetting een gevolg is van natuurlijke aangroei.

Overbewoning

Een woning is overbewoond als de bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 (art. 3.1, §1, vierde lid) van de woning dermate worden overschreden dat er een veiligheids- of gezondheidsrisico ontstaat of dat er sprake is van mensonwaardige omstandigheden. Bij overbewoning gaat het bv. over het dubbel van het aantal personen dat de bezettingsnormen van het technisch verslag (laatste pagina) ter uitvoering van artikel 3.1, §1 vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, toelaten.

 

Overbewoning is van toepassing wanneer er een besluit tot overbewoning is van de burgemeester.

 

Update: 11/03/2022

Geldt voor een SHM en een SVK.

Wat met de huurovereenkomst als de huurder overlijdt?

Het overlijden van de huurder maakt geen einde aan de huurovereenkomst. De erfgenamen zetten de huurovereenkomst verder en kunnen opzeggen binnen de wettelijke voorwaarden:

  • Indien het een huurovereenkomst van 9 jaar betreft, heeft de huurder (in dit geval de erfgenamen) de mogelijkheid om de huurovereenkomst op eender welk moment te beëindigen, mits inachtname van een opzegperiode van 3 maanden. Tijdens deze opzegperiode moet de huur verder betaald worden. Als de opzeg bovendien gebeurt in de eerste 3 jaar van de huurovereenkomst is er daarnaast nog een schadevergoeding van 3, 2 of 1 maand huur verschuldigd naargelang het contract een einde neemt in het eerste, tweede of derde jaar. Een uitzondering hierop zijn echter de niet-geregistreerde contracten: hier kan men opzeggen zonder termijn en zonder schadevergoeding. Naast deze wettelijk voorziene opzeggingsmodaliteiten kan men natuurlijk ook altijd eerst trachten om tot een onderling akkoord te komen met de verhuurder en de huurovereenkomst met wederzijdse toestemming beëindigen. 
  • Bij een huurovereenkomst van korte duur (huurovereenkomst van maximum 3 jaar) is er geen mogelijkheid om eenzijdig vroegtijdig te beëindigen. Hier bent u dus sowieso aangewezen op een onderling akkoord met de verhuurder. 

 

Welke regels gelden er voor het onderverhuren van een huurwoning?

Voor onderverhuring zijn een aantal regels in acht te nemen:

Een huurder van een woning mag slechts een gedeelte van deze woning onderverhuren en uitsluitend indien hij het overige gedeelte van de gehuurde woning als zijn eigen hoofdverblijfplaats blijft bewonen. Het gedeelte van de woning dat onderverhuurd wordt, mag al dan niet als hoofdverblijfplaats dienen voor de onderhuurder.


Indien de woning als hoofdverblijfplaats dient voor de onderverhuurder (betreffende het akkoord over deze bestemming), gaat het om een huurovereenkomst betreffende een hoofdverblijfplaats waar de hoofdhuurder de verhuurder is en de onderhuurder de huurder.

Deze huurovereenkomst is normaal onderworpen aan de bepalingen van de woninghuurwet, maar onder bepaalde voorwaarden en met enkele uitzonderingen:

  • de duur van de onderhuur mag de nog resterende duur van de hoofdhuurovereenkomst niet te boven gaan;
  • de hoofdhuurder is ertoe gehouden, alvorens deze onderhuur te sluiten, de onderhuurder van zijn hoedanigheid en de omvang van zijn rechten op de hoogte te brengen;
  • wanneer de verhuurder de hoofdhuur beëindigt, moet de hoofdhuurder de onderhuurder verwittigen binnen de 15 dagen volgend op de ontvangst van de opzegging, en de onderhuurder laten weten dat zijn eigen contract van de onderhuur op dezelfde datum eindigt als de hoofdhuur.
  • Indien het de huurder is die vroegtijdig een einde stelt aan de hoofdhuur moet hij:
    • aan de onderhuurder een opzegging van drie maand geven, vergezeld van een afschrift van de opzegging die hij aan de verhuurder heeft gegeven, en
    • aan de onderhuurder een wettelijke vergoeding gelijk aan drie maand huurprijs betalen.

Wanneer de hoofdhuur eindigt, en als gevolg daarvan de onderhuur ook eindigt, mag de onderhuurder de verlenging wegens buitengewone omstandigheden niet aanvragen.
Alleen de hoofdhuurder is verantwoordelijk ten opzichte van de hoofdverhuurder en ten opzichte van de onderhuurder voor het niet naleven van deze bepalingen.

Opgelet: de onderverhuring van een deel van de woning (kamer + gemeenschappelijke keuken/badkamer/WC) houdt een opdeling van de eengezinswoning in een kamerwoning in. Hiervoor is een stedenbouwkundige vergunning vereist.

 

Pagina's