Mogelijkheden sociale huur huidige regelgeving

Oekraïense vluchtelingen kunnen op de volgende manieren worden opgevangen binnen de sociale huisvesting:

  1. verhuring buiten het stelsel van woningen die leegstaan in afwachting van sloop of renovatie aan een intermediaire instelling of aan particulieren
  2. verhuring buiten het stelsel aan een intermediaire instelling in het kader van noodopvang (van woningen die niet leegstaan in afwachting van sloop of renovatie)
  3. bijwoonst bij een sociale huurder

Verhuring buiten het stelsel van woningen die leegstaan in afwachting van sloop of renovatie

U kunt woningen die leegstaan in afwachting van sloop of renovatie verhuren buiten het sociaal huurstelsel aan een intermediaire instelling of rechtstreeks verhuren aan particulieren. Het maximum van 1% is hier niet op van toepassing.

Verhuring aan een intermediaire instelling

U kunt woningen die leegstaan in afwachting van sloop of renovatie verhuren aan een intermediaire instelling.

Rechtstreekse verhuring aan particulieren

Sinds 1 maart 2022 kunt u leegstaande sociale woningen rechtstreeks verhuren aan particulieren dus ook aan Oekraïense vluchtelingen. U moet wel voldoen aan de voorwaarden uit artikel 6.74 §1 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021: deze voorwaarden zijn nieuw sinds 1 maart 2022. In deze webinar worden de wijzigingen die in werking traden op 1 maart 2022 gedetailleerd toegelicht.

Verhuring buiten het stelsel in het kader van noodopvang van woningen die niet leegstaan in afwachting van sloop of renovatie

U kunt woningen ter beschikking houden voor noodopvang binnen het kader van verhuring buiten het stelsel. Dit gaat niet over woningen die leegstaan in afwachting van sloop of renovatie (zie daarvoor punt 1.2). De verhuring aan particulieren zelf gebeurt door een intermediaire instelling. Het maximum van 1% van uw patrimonium dat verhuurd wordt buiten het stelsel mag u echter niet overschrijden.

Bijwoonst bij een sociale huurder

Verschillende sociale huurders stelden de vraag aan hun verhuurder of ze Oekraïense vluchtelingen mogen opvangen in de sociale huurwoning.

De vluchteling uit Oekraïne beschouwt u als een tijdelijke bijwoner die tijdelijk verblijft in de sociale woning. De Oekraïense vluchtelingen zullen zich domiciliëren op de sociale woning, van zodra hun inschrijving in het vreemdelingenregister een feit is. In principe is het niet de bedoeling dat tijdelijke bijwoners zich domiciliëren op het adres van de sociale woning, waar ze tijdelijk (en dus niet duurzaam) verblijven. Er wordt een uitzondering gemaakt voor de specifieke situatie waarin de Oekraïense vluchtelingen zich bevinden en rekening houdend met hun specifieke statuut.

Omdat de vluchtelingen uit Oekraïne initieel worden beschouwd als tijdelijke bijwoners, mogen zij ook komen bijwonen wanneer het aantal personen volgens het technisch verslag wordt overschreden (de bezettingsnormen uit de Vlaamse Codex Wonen). Wel mogen er geen onveilige of ongezonde situaties worden gecreëerd (overbewoning).

Over de melding van bijwoonst aan de gemeente vindt u meer info op de website van het departement Omgeving.

De opvang heeft geen invloed op de huurprijs die uw huurder aan u betaalt, zolang het gaat om een tijdelijke bijwoonst.

Als deze bijwoonst evolueert naar duurzame huisvesting in opvanggezinnen, dan ontstaat er een andere situatie. Op dat moment spreken we immers van een duurzame bijwoonst en moet de sociale huurder de bijwoonst melden aan de verhuurder. U moet dan met het inkomen van de bijwoner(s) rekening houden voor de huurprijsberekening. Ook de rationele bezettingsnormen van de Vlaamse Codex Wonen zijn van toepassing. Een duurzame bijwoonst is dus niet mogelijk wanneer de bezettingsnorm uit het technisch verslag wordt overschreden.

Van een duurzame huisvesting kan u spreken wanneer de vluchteling uit Oekraïne langer dan drie maanden in de woning verblijft. Dit is een richtlijn, u kan hier uiteraard enige flexibiliteit aan de dag leggen, indien daarvoor gemotiveerde redenen worden aangetoond (bv. na vier maanden zijn er concrete plannen om bij elders te gaan verblijven).

Vaak gestelde vragen

Stopt de toewijzing van woningen door sociale huisvestingsmaatschappijen om plaats te maken voor vluchtelingen uit Oekraïne?

Neen, het is niet de bedoeling om de huisvesting van Oekraïense vluchtelingen te regelen via het reguliere sociale huurstelsel. In het sociale huurstelsel gelden er namelijk strikte inschrijvingsvoorwaarden en gelden de toewijsregels uit het toewijssysteem. De huisvesting van de Oekraïense vluchtelingen binnen de sociale huisvesting kan wel via de drie manieren die u leest op de website van Wonen-Vlaanderen.

Moeten sociale huurders een andere huurprijs betalen als zij vluchtelingen tijdelijk opvangen?

Neen, dit heeft momenteel geen impact op de huurprijs. Van zodra de tijdelijke bijwoonst evolueert naar duurzame huisvesting, dan moet u rekening houden met de bijwoonst voor de huurprijsberekening. 

 

Bepaalde aanbieders van lokale opvangplaatsen hebben slechts plaats voor een beperkt aantal maanden. Wie is verantwoordelijk voor de herhuisvesting hierna?

Momenteel ligt de focus bij de organisatie van de opvang. We bekijken in een latere fase hoe we de doorstroming organiseren.

Kunnen we woningen, die via een lokaal toewijzijngsregelement (LTR) voorbehouden zijn voor doelgroepen, ter beschikking stellen voor noodopvang?

Neen, dit kan niet.

In een lokaal toewijzingsreglement hebben kandidaat-huurders uit bepaalde doelgroepen voorrang op een aantal woningen. U kunt deze woningen niet voorbehouden voor verhuring buiten het stelsel in het kader van noodopvang, tenzij dit toegelaten is in het lokaal toewijzingsreglement.

Maar als de lijst van kandidaat-huurders uit de doelgroep, die voorrang hebben op deze woningen, is uitgeput, dan kunt u als verhuurder autonoom beslissen of u deze woning(en) regulier toewijst aan kandidaat-huurders op uw wachtlijst of om deze woning(en) ter beschikking te houden voor verhuring buiten het stelsel in het kader van noodopvang.

Enkel in dat geval kunt u deze woningen verhuren buiten stelsel voor een bepaalde doelgroep.

De vluchtelingen hebben geen lokale binding. Vormt dit een probleem?

Een Oekraïense vluchteling kan momenteel via de volgende manieren opgevangen worden (binnen de sociale huisvesting):

  • Tijdelijke bijwoonst bij uw huurder
  • Verhuring buiten het stelsel voor noodopvang
  • Verhuring buiten het stelsel van woningen die leegstaan in afwachting van sloop of renovatie.

In geen enkele van die gevallen is lokale binding van toepassing. De Oekraïense vluchtelingen zijn immers geen kandidaat-huurder op uw wachtlijst en kunnen niet worden toegewezen aan een sociale huurwoning volgens het toewijssysteem. Het feit dat ze geen lokale binding hebben in uw gemeente vormt dus geen probleem. Als ze zich eventueel in een later stadium inschrijven voor een sociale woning, dan gelden de lokale bindingsregels net zoals voor andere kandidaat-huurders op uw wachtlijst.

Meer vragen