Een kandidaat-huurder of een huurder met een mutatievraag kan in het SVK-puntensysteem 17 punten krijgen als de bezettingsnormen van het technisch verslag van de woning waarin hij verblijft, worden overschreden. Dit kan een woning zijn die u verhuurt, maar dit kan ook een woning zijn, die uw kandidaat-huurder momenteel huurt op de private huurmarkt. Meer uitleg over het aspect woonnood binnen het SVK-puntensysteem leest u in de tekst woonnood (eerst aanmelden op het SVK-intranet). Maar kent u deze punten ook toe als uw (kandidaat-)huurder de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd heeft door derden te laten bijwonen?
We maken hierin een onderscheid tussen uw kandidaat-huurder die momenteel op de private huurmarkt huurt en uw huurder die een SVK-woning huurt.
1. Kandidaat-huurder is geen SVK-huurder
Als een kandidaat-huurder momenteel woont in een private woning (geen SVK-woning dus) dan gaat u niet na of de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd is door uw kandidaat-huurder door de bijwoonst van derden. U kunt dus de 17 punten woonnood toekennen als de private woning overbezet is en als uw kandidaat-huurder de nodige bewijsstukken heeft. Deze bewijsstukken kunt u in de tekst woonnood raadplegen.
2. Kandidaat-huurder is een SVK-huurder
Als het echter uw huurder betreft, dan kijkt u wél na of uw huurder de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd heeft. Het is immers een huurdersverplichting om geen bijwoonst toe te laten als de woning daardoor niet voldoet aan de bezettingsnormen, vermeld in artikel 3.1, §1, vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen. Deze huurdersverplichting staat in artikel 6.20 1ste lid 2° van de Vlaamse Codex Wonen (VCW): ‘2° alleen toestaan dat een persoon in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats vestigt als dat niet leidt tot een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de normen, vermeld in artikel 3.1, §1, vierde lid, en die bijwoonst melden aan de verhuurder;’
Soms laten huurders andere personen in de sociale huurwoning wonen, waardoor deze woning onaangepast wordt door de bijwoonst. Het beleid nam het standpunt in dat de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen niet kunnen worden toegekend bij huurders die de overbezetting zelf gecreëerd hebben door derden te laten inwonen. Enkel als de sociale woning bij een natuurlijke aangroei van het gezin overbezet raakt, kunnen deze 17 punten worden toegekend. Onder natuurlijke aangroei wordt verstaan: de geboorte of adoptie van kinderen of pleegzorg. In alle andere gevallen stond de huurder op een gegeven moment toe dat derden in zijn (huur)woning kwamen wonen en raakte de huurwoning overbezet. U meldt dan aan de huurder dat zijn bijwoners de woning moeten verlaten. Een ernstige of blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen kan een opzeg van de huurovereenkomst tot gevolg hebben.
De argumentatie van dit standpunt is dat huurders die de eigen woonnood creëren en een hoog puntenaantal verkrijgen met een grote kans op een toewijzing, andere kandidaat-huurders op uw wachtlijst met een hogere woonnood kunnen verdringen. Het puntensysteem is net ontwikkeld om op een objectieve wijze woonnood te definiëren en hieraan punten toe te kennen.
Punten voor mutatie
Als uw huurder een mutatie vraagt naar een grotere woning, omdat uw rationele bezettingsnormen zijn overschreden, dan kan u 14 punten toekennen voor de overschrijding van deze rationele bezettingsnormen (zie artikel 4 §4 3de lid van het MB houdende uitvoering van een aantal bepalingen van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021: ‘In afwijking van het eerste lid worden veertien punten toegekend aan de zittende huurder van de verhuurder als de sociale huurwoning niet meer voldoet aan de rationele bezetting.’).
U hanteert uw eigen rationele bezettingsnormen: deze zijn doorgaans strikter dan de bezettingsnormen van het technisch verslag.
De huurder kan deze punten cumuleren met de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen (als aan de voorwaarden voldaan wordt) tenzij de overbezetting veroorzaakt is door bijwoonst van derden. Als de overbezetting veroorzaakt is door de bijwoonst van derden, dan kunt u geen 17 punten toekennen voor overschrijding van de bezettingsnormen maar ook geen 14 punten voor de overschrijding van de rationele bezettingsnormen. Als de bezettingsnormen van het technisch verslag zijn overschreden door natuurlijke aangroei (geboorte, adoptie of pleegzorg) dan kunt u de 14 punten voor mutatie wel toekennen en kunnen de punten worden gecumuleerd met de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen.