Wonen Vlaanderen

Als het tot een relatiebreuk komt tussen zittende huurders, dan ontvangt u mogelijk de vraag wie er in de sociale woning verder mag blijven wonen. Kunt u zich hierover uitspreken? En waar moet u naar kijken?

Wie is huurder?

Het is eerst en vooral belangrijk om na te gaan wie er persoonlijk woonrecht heeft in de sociale woning. Enkel huurders kunnen persoonlijk woonrecht hebben, bijwoners niet.

Relatiebreuk tussen huurders

Als het tot een relatiebreuk komt tussen de huurders die allebei persoonlijk woonrecht hebben in de woning, dan is het aan hen onderling om te bepalen wie er in de woning kan of mag blijven. U houdt zich als verhuurder buiten deze discussie. Als beiden het onderling niet eens geraken, dan richten ze zich tot de familierechtbank of de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg. De bevoegde rechtbank velt bij betwisting een finaal oordeel. 

Als het gaat om een relatiebreuk tussen de referentiehuurder en zijn feitelijke partner, die na de start van de huurovereenkomst is komen bijwonen, dan is het erg belangrijk dat u over een verklaring op eer beschikt waarin de referentiehuurder zijn feitelijke partner erkende. Een jaar na ondertekening van deze verklaring werd de feitelijke partner van rechtswege huurder (na aftoetsing van de toelatingsvoorwaarden samen met de referentiehuurder). Na dat jaar verwierf de feitelijke partner dus persoonlijk woonrecht. Als een verklaring op eer ontbreekt, dan bekijkt u in het huurdersdossier of er een ander bewijs is waarin de referentiehuurder zijn feitelijke partner erkende. Welke bewijsstukken er nodig zijn, leest u in deze FAQ. Als zo’n verklaring op eer of bewijs ontbreekt in het huurdersdossier, dan heeft de feitelijke partner geen persoonlijk woonrecht en beschouwt u deze als een duurzame bijwoner. Een bijwoner heeft geen persoonlijk woonrecht in de sociale woning. 

Relatiebreuk tussen huurder en bijwoner

Als het tot een relatiebreuk komt tussen een huurder en een bijwoner, dan is het enkel de huurder die persoonlijk woonrecht heeft en in de sociale woning mag blijven wonen. De bijwoner heeft dit persoonlijk woonrecht niet.

Stel: een kandidaat-huurder met drie kinderen staat op de eerste plaats voor een toewijzing van een woning met drie slaapkamers. Maar, bij nader onderzoek merkt u op dat er twee kinderen zijn waarvoor de kandidaat-huurder (nog) geen bezoekrecht heeft. Twee van de drie kinderen zullen dus (nog) niet overnachten bij de kandidaat-huurder.

Mag u deze woning dan nog wel toewijzen aan deze kandidaat-huurder? Het antwoord hierop is neen. U moet dan de rationele bezetting voor deze kandidaat-huurder aanpassen en een kleinere woning toewijzen.

Let wel: U mag wél rekening houden met deze kinderen indien het voor de rechter een voorwaarde is voor de toekenning van het bezoekrecht dat er voldoende slaapkamers zijn.

Waarom kunt u deze woning niet toewijzen?

Het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021  (artikel 6.18, derde lid) bepaalt dat bij het beoordelen van de rationele bezetting rekening wordt gehouden met kinderen die geplaatst zijn of waarvoor de kandidaat-huurder een co-ouderschap of een omgangsrecht heeft en die daardoor niet permanent in de woning zullen verblijven. Niet permanent in de woning verblijven betekent dat  er minstens een overnachting moet zijn.

De kinderen waarvoor de kandidaat-huurder co-ouderschap of omgangsrecht heeft, moeten dus minstens overnachten bij de kandidaat-huurder om een extra slaapkamer toegewezen te krijgen. In het bovenstaande voorbeeld overnachten de kinderen niet en  is er dus geen nood aan een extra slaapkamer. U kunt geen woning met drie slaapkamers toewijzen als er maar één kind overnacht.

Neen, een vonnis is niet voldoende als het kind niet bij de huurder gedomicilieerd is. Een halve gezinskorting is dan alleen mogelijk als beide ouders een verklaring op eer ondertekenen (zie 6.51 Besluit Vlaamse Codex Wonen).

Wat bepaalt de gezinskorting?

Het aantal personen ten laste bepaalt de eventuele gezinskorting voor de huurder. De huurder heeft recht op een halve gezinskorting voor zijn/haar kind dat minderjarig is of dat kinderbijslag geniet. De domicilie van het kind moet hiervoor niet op de sociale huurwoning staan, maar het moet er wel regelmatig verblijven.

Wat als de domicilie niet bij de huurder staat?

Staat de domicilie van het kind bij de huurder, dan krijgt de huurder sowieso een gezinskorting. Maar, als de domicilie niet bij de huurder staat, dan moeten beide ouders een verklaring op eer ondertekenen.

Is er geen verklaring op eer, dan kunt u geen halve gezinskorting toekennen aan de ouder waar het kind niet gedomicilieerd staat. Alleen de ouder – als die sociale huurder is – waar het kind gedomicilieerd staat, ontvangt dan een hele gezinskorting.

U heeft in zulke dossiers dus niet genoeg aan een vonnis. In 2021 bedraagt de halve gezinskorting 9,5 euro.

Een kandidaat-huurder of een huurder met een mutatievraag kan in het SVK-puntensysteem 17 punten krijgen als de bezettingsnormen van het technisch verslag van de woning waarin hij verblijft, worden overschreden. Dit kan een woning zijn die u verhuurt, maar dit kan ook een woning zijn, die uw kandidaat-huurder momenteel huurt op de private huurmarkt. Meer uitleg over het aspect woonnood binnen het SVK-puntensysteem leest u in de tekst woonnood (eerst aanmelden op het SVK-intranet). Maar kent u deze punten ook toe als uw (kandidaat-)huurder de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd heeft door derden te laten bijwonen?

We maken hierin een onderscheid tussen uw kandidaat-huurder die momenteel op de private huurmarkt huurt en uw huurder die een SVK-woning huurt.

1. Kandidaat-huurder is geen SVK-huurder

Als een kandidaat-huurder momenteel woont in een private woning (geen SVK-woning dus) dan gaat u niet na of de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd is door uw kandidaat-huurder door de bijwoonst van derden. U kunt dus de 17 punten woonnood toekennen als de private woning overbezet is en als uw kandidaat-huurder de nodige bewijsstukken heeft. Deze bewijsstukken kunt u in de tekst woonnood raadplegen.

2. Kandidaat-huurder is een SVK-huurder

Als het echter uw huurder betreft, dan kijkt u wél na of uw huurder de overschrijding van de bezettingsnormen zelf gecreëerd heeft. Het is immers een huurdersverplichting om geen bijwoonst toe te laten als de woning daardoor niet voldoet aan de bezettingsnormen, vermeld in artikel 3.1, §1, vierde lid, van de Vlaamse Codex Wonen. Deze huurdersverplichting staat in artikel 6.20 1^ste lid 2° van de Vlaamse Codex Wonen (VCW): ‘2° alleen toestaan dat een persoon in de sociale huurwoning zijn hoofdverblijfplaats vestigt als dat niet leidt tot een onaangepaste woning of een woning die niet voldoet aan de normen, vermeld in artikel 3.1, §1, vierde lid, en die bijwoonst melden aan de verhuurder;’

Soms laten huurders andere personen in de sociale huurwoning wonen, waardoor deze woning onaangepast wordt door de bijwoonst. Het agentschap Wonen-Vlaanderen en de VMSW namen het standpunt in dat de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen niet kunnen worden toegekend bij huurders die de overbezetting zelf gecreëerd hebben door derden te laten inwonen. Enkel als de sociale woning bij een natuurlijke aangroei van het gezin overbezet raakt, kunnen deze 17 punten worden toegekend. Onder natuurlijke aangroei wordt verstaan: de geboorte of adoptie van kinderen of pleegzorg. In alle andere gevallen stond de huurder op een gegeven moment toe dat derden in zijn (huur)woning kwamen wonen en raakte de huurwoning overbezet. U meldt dan aan de huurder dat zijn bijwoners de woning moeten verlaten. Een ernstige of blijvende tekortkoming aan de huurdersverplichtingen kan een opzeg van de huurovereenkomst tot gevolg hebben.

De argumentatie van dit standpunt is dat huurders die de eigen woonnood creëren en een hoog puntenaantal verkrijgen met een grote kans op een toewijzing, andere kandidaat-huurders op uw wachtlijst met een hogere woonnood kunnen verdringen. Het puntensysteem is net ontwikkeld om op een objectieve wijze woonnood te definiëren en hieraan punten toe te kennen.

Punten voor mutatie

Als uw huurder een mutatie vraagt naar een grotere woning, omdat uw rationele bezettingsnormen zijn overschreden, dan kan u 14 punten toekennen voor de overschrijding van deze rationele bezettingsnormen (zie artikel 4 §4 3^de lid van het MB houdende uitvoering van een aantal bepalingen van boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021: ‘In afwijking van het eerste lid worden veertien punten toegekend aan de zittende huurder van de verhuurder als de sociale huurwoning niet meer voldoet aan de rationele bezetting.’).

U hanteert uw eigen rationele bezettingsnormen: deze zijn doorgaans strikter dan de bezettingsnormen van het technisch verslag.

De huurder kan deze punten cumuleren met de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen (als aan de voorwaarden voldaan wordt) tenzij de overbezetting veroorzaakt is door bijwoonst van derden. Als de overbezetting veroorzaakt is door de bijwoonst van derden, dan kunt u geen 17 punten toekennen voor overschrijding van de bezettingsnormen maar ook geen 14 punten voor de overschrijding van de rationele bezettingsnormen. Als de bezettingsnormen van het technisch verslag zijn overschreden door natuurlijke aangroei (geboorte, adoptie of pleegzorg) dan kunt u de 14 punten voor mutatie wel toekennen en kunnen de punten worden gecumuleerd met de 17 punten voor overschrijding van de bezettingsnormen.

Volgens artikel 6.1, eerste lid, 4° BVCW:

19° persoon ten laste:

a) het kind dat bij de persoon die zich wil inschrijven, de kandidaat-huurder of huurder gedomicilieerd is en dat minderjarig is of voor wie kinderbijslag of wezenbijslag wordt uitbetaald;
b) het kind van de persoon die zich wil inschrijven, de kandidaat-huurder, de huurder of van een van de gezinsleden dat niet gedomicilieerd is bij de persoon die zich wil inschrijven, de kandidaat-huurder, de huurder of bij een van de gezinsleden, maar er op regelmatige basis verblijft en dat minderjarig is of voor wie kinderbijslag wordt uitbetaald;
c) de persoon die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt, of die op het ogenblik waarop hij met pensioen ging, beschouwd werd als ernstig gehandicapt. De minister stelt de voorwaarden hiervoor vast;

Om als persoon ten laste a) te worden beschouwd moet het gaan om een kind dat bij de (kandidaat-)huurder of persoon die zich wil inschrijven is gedomicilieerd en dat minderjarig is of voor wie kinderbijslag of wezenbijslag wordt betaald. Het moet dus niet per se om een kind van de huurder gaan. Het kan dus ook bv. een broer of zus of een minderjarige partner van de huurder zijn. Een meerderjarige partner die ook huurder is kan niet worden beschouwd als persoon ten laste aangezien die zelf huurder is.

Om als persoon ten laste b) te worden beschouwd moet het wel gaan om een kind van de (kandidaat-)huurder, persoon die zich wil inschrijven of van een van de gezinsleden en niet gedomicilieerd is bij die persoon maar er wel op regelmatige basis verblijft én dat minderjarig is of wie kinderbijslag wordt uitbetaald.

Een persoon ten laste c) kan ook de huurder zelf zijn, als die beschouwd wordt als ernstig gehandicapt.

Welke gevolgen heeft dit?

Volgens artikel 6.52, tweede lid BVCW houdt u geen rekening met het inkomen van een persoon die beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste a) of b).

Toepassing van de bepalingen inzake gezinskorting uit artikel 6.51 BVCW:

• voor een persoon ten laste a) en c) wordt een gezinskorting toegekend
• voor een persoon die tegelijk beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste a) en c) wordt een dubbele gezinskorting toegekend
• voor een persoon ten laste c) die geen persoon ten laste is a) of b) is en die een familielid is van de eerste, tweede of derde graad van de huurder, wordt een dubbele gezinskorting toegekend
• voor een persoon ten laste b) wordt een halve gezinskorting toegekend. Als de ouder bij wie die persoon is gedomicilieerd ook een sociale huurwoning huurt, wordt aan die ouder ook maar een halve gezinskorting toegekend
• voor een persoon die tegelijk beantwoordt aan de definitie van persoon ten laste b) en c) wordt het dubbele van een halve gezinskorting, dus een hele gezinskorting, toegekend

Als een huurder in een sociale woning woont die niet langer aangepast is aan de rationele bezetting, kan hij zich inschrijven voor een kleinere woning. Wanneer de rationele bezetting niet meer voldoet aan de huidige gezinssamenstelling kan de huurder vrijwillig verhuizen naar een kleinere woning die wel voldoet. Dit noemen we de vrijwillige procedure. Wanneer een huurder onderbezet woont, spreken we van de dwingende procedure.

Dwingend optreden

U kunt dwingend optreden als een huurder effectief onderbezet woont. Dan voldoet niet alleen de rationele bezetting van de woning niet meer, maar is ook het verschil tussen het aantal slaapkamers en het aantal bewoners groter dan één. Een alleenstaande persoon woont bijvoorbeeld onderbezet vanaf een drieslaapkamerwoning.

Om de onderbezettingsvergoeding te kunnen aanrekenen, moet u deze huurder woningen aanbieden volgens de voorwaarden uit artikel 37ter van het Kaderbesluit Sociale Huur. Na twee weigeringen van zo een woning kan u een onderbezettingsvergoeding aanrekenen. Dit geldt enkel voor huurovereenkomsten van onbepaalde duur. Voor de huurovereenkomsten van bepaalde duur geldt, na twee weigeringen, het niet verlengen van de huurovereenkomst na negen jaar.

Vrijwillig verhuizen

Naast deze gedwongen piste bestaat ook de vrijwillige piste. Op basis van artikel 19, eerste lid, 3° van het Kaderbesluit Sociale Huur kunnen huurders zich vrijwillig inschrijven voor een grotere woning. Het voordeel van de vrijwillige piste is voor de kandidaat-huurder dat hij zijn keuze qua ligging, type en maximale huurprijs kan maken.

De huurder krijgt dan aanbiedingen op basis van deze voorrang. Na twee ongegronde weigeringen verliest de kandidaat-huurder de voorrang.

Als u een woning aanbiedt volgens deze voorrang, dan kan u nagaan of het aanbod ook voldoet aan de criteria voor een valabel aanbod volgens artikel 37ter KSH. Zo ja, dan kan u eventueel dat aanbod doen op basis van artikel 37ter KSH in plaats van op basis van artikel 19, eerste lid, 3° KSH. Op die manier zal de huurder meer gestimuleerd worden om van de onderbezette woning te verhuizen naar een meer passende woning. De huurder zal immers een onderbezettingsvergoeding dienen te betalen als hij tweemaal een valabel aanbod ongegrond weigert, wat niet het geval is als hij twee maal het aanbod weigert op basis van artikel 19, eerste lid, 3° KSH, waar hij slechts zijn voorrang zal verliezen.

Wanneer de laatste huurder overlijdt, wordt de huurovereenkomst van rechtswege beëindigd op de laatste dag van de tweede maand die volgt op het overlijden.

Het kan zijn dat de overleden huurder geen erfgenamen heeft of u niet weet wie de erfgenamen zijn. Via het Centraal Erfrechtenregister kan u een attest van erfopvolging opvragen. Wat het Centraal Erfrechtenregister is, leest u op de website van Wolters Kluwer.  

Wat bij een onbeheerde nalatenschap?

Als er geen (gekende) erfgenamen zijn of alle erfgenamen verwerpen de nalatenschap, dan spreken we van een onbeheerde nalatenschap.

Dan kan u om de aanstelling van een gerechtelijk bewindvoerder of gerechtelijk beheerder over de onbeheerde nalatenschap vragen. Dit kan via een verzoekschrift bij de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg (art. 584, vijfde lid, 3°, Ger.Wb). Is de huurder al langer dan 3 maanden en veertig dagen (art. 811 BW) overleden? Dan moet u een curator vragen bij de familierechtbank (conform artikel 813 e.v. van het Burgerlijk Wetboek). Uw advocaat moet dit verzoekschrift indienen. Bij het verzoekschrift voegt u de attesten van verwerping bij.

Deze aanstelling gebeurt normaal gezien vrij snel. De aangestelde bewindvoerder of curator gaat dan ter plaatse naar de woning kijken. Met hem/haar regelt u de ontruiming van de woning, eventuele achterstallen, de eindafrekening …

Personen met een handicap kunnen een basisondersteuningsbudget van het VAPH of zorgbudget ontvangen. Dit budget telt u niet mee als inkomen bij de berekening van het ABI omdat het bedoeld is als ondersteuningsbudget voor personen met zorgnoden en geen vervanging is van een inkomen uit arbeid. Het behoort dus bij de vrijgestelde inkomens, die u in mindering brengt van het ABI. Bij de opsomming van de vrijgestelde inkomens in de tekst over het ABI vindt u dit budget terug bij categorie m).

Er bestaat geen absoluut verbod op het houden van huisdieren in de private en de sociale huurregelgeving.

U kunt in specifieke gevallen wel eisen dat de huurder geen huisdier mag houden, op voorwaarde dat u dit goed kan motiveren. Als huisdieren (geluids)hinder, overlast of onhygiënische situaties veroorzaken, dan kunt u eisen dat de huurder zijn huisdieren uit de woning verwijdert. De huurder kan naar de vrederechter gaan als hij vindt dat deze eis zijn basisrecht tot het houden van een privé- en gezinsleven aantast (artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens). Als het huisdier echter geen enkele hinder of overlast veroorzaakt, dan staat u zwak in uw eis.

Reglement van inwendige orde

U kunt in het reglement van inwendige orde van appartementsgebouwen regels opnemen over het houden van huisdieren. Het reglement bepaalt bijvoorbeeld dat de bewoners een maximum aantal huisdieren of enkel kleinere huisdieren mogen houden. In het reglement van inwendige orde mag er zeker geen totaalverbod op huisdieren staan.

Informeer uw kandidaat-huurders over dit reglement van inwendige orde vooraleer ze de huurovereenkomst ondertekenen. De bepalingen uit het reglement van inwendige orde maken immers integraal deel uit van de huurdersverplichtingen (in artikel 7 van de typehuurovereenkomst geeft u aan of er een reglement van inwendige orde is).

Wat met een weigering van een kandidaat?  

Als uw kandidaat-huurder een aangeboden woning weigert omdat u oordeelt dat zijn huisdier er niet kan wonen (op voorwaarde dat u dit goed motiveert), dan moet u dit als een gegronde weigering beschouwen.

Als hij toch het woningaanbod aanvaardt en er wil wonen met zijn huisdier, dan kunt u de toewijzing niet weigeren tenzij u heel goed kunt motiveren dat de woning niet aangepast is aan het specifieke huisdier. U beslist dit in elke specifieke casus: een algemeen verbod is niet mogelijk.

Wat bij hinder of overlast?

U ontvangt meldingen van buren en omwonenden over hinder of overlast die het huisdier van een huurder veroorzaakt. Dan kunt u de huurder hierop attent maken, zodat hij een oplossing probeert te vinden. U doet dit best schriftelijk.

Als de klachten blijven aanhouden, dan wendt u zich tot de vrederechter, bij voorkeur eerst via een oproeping in verzoening (dit is een poging tot minnelijke schikking). De vrederechter zal bekijken of het huisdier overlast, hinder of onhygiënische situaties veroorzaakt. Pas dan oordeelt hij of de huurder zijn huisdier moet verwijderen. Hij zal dit afwegen tegenover het mensenrecht van de huurder tot het houden van een privé- en gezinsleven en op basis van alle elementen een oordeel vellen.

Bij inschrijving van een kandidaat-huurder merkt u in de Kruispuntbank Sociale Zekerheid dat deze persoon over een blote of naakte eigendom beschikt. De KSZ geeft dit aan als BE.

Een blote eigendom vormt geen probleem voor de onroerende bezitsvoorwaarde als de kandidaat-huurder deze kosteloos verwierf. Dit is meestal via een erfenis. Daarnaast mag de (kandidaat-)huurder niet zelf het vruchtgebruik hebben afgestaan.

Wanneer een kandidaat-huurder met een blote eigendom huurder wordt, moet hij/zij de eigendom niet binnen het jaar na toewijzing vervreemden.

Hetzelfde geldt voor partners die na de start van de huurovereenkomst komen bijwonen.

Binnenkort wordt het zichtbaar in de KSZ of iemand het vruchtgebruik heeft afgestaan. Voorlopig moet de (kandidaat-)huurder dit bewijzen met een verklaring op eer. Een model van deze verklaring op eer vindt u op Woonnet (inloggen vereist).

De laatste huurder van de sociale woning vertrekt zonder een opzeg te betekenen. Mogelijk blijven er nog (een) bijwoner(s) over. Deze eventuele bijwoner(s) hebben geen woonrecht en kunnen de sociale huurwoning niet blijven bewonen. Het is niet mogelijk om in deze situatie een bezettingsovereenkomst af te sluiten met de overblijvende bijwoner(s).

Contractuele wanprestatie

Wanneer de laatste huurder de sociale huurwoning verlaat zonder een opzeg te betekenen, komt dit neer op een contractuele wanprestatie. Het is namelijk één van de huurdersverplichtingen om de sociale woning te betrekken en er als huurder uw hoofdverblijfplaats te vestigen (art. 92, §3, 1° VWC). Een contractuele wanprestatie staat gelijk aan een ernstige tekortkoming van de huurdersverplichtingen.

Opzegbrief met opzeggingstermijn

Als verhuurder kan u de opzeg betekenen aan de huurder die vertrok zonder opzeg op basis van art. 98, §3 VWC. De opzeggingstermijn bedraagt drie maanden. In deze opzegbrief vermeldt u best letterlijk dat alle andere bewoners de woning moeten verlaten tegen het einde van de opzegtermijn.

Tijdens de opzegperiode blijft de huurprijs dezelfde. Dit wil zeggen de huurprijs die berekend werd via het inkomen van de huurder en de bijwoner(s). De huurder blijft ook aansprakelijk voor het betalen van de huurprijs. De bijwoner(s) kan u hier niet op aanspreken omdat zij niet moeten voldoen aan de huurdersverplichtingen.

Opzegtermijn verstreken?

Is de opzegtermijn verstreken en verblijven er nog bijwoner(s) in de sociale huurwoning, dan kan u naar de vrederechter stappen. Deze personen verblijven er dan immers zonder recht noch titel.

U wijst een woning toe aan een koppel. Tussen het ogenblik van de toewijzing en de ondertekening van de huurovereenkomst gaat het koppel, aan wie u de woning hebt toegewezen, uit elkaar. Ze wensen niet meer samen te wonen. Hoe moet u dan verder met de toewijzing en verhuring van deze woning?

Aangezien u de woning hebt toegewezen aan het koppel kan de ondertekening van de huurovereenkomst niet doorgaan met één van beiden.

Als beide personen zich apart kandidaat willen stellen, dan heeft u van beiden een schriftelijke verklaring nodig dat ze samen niet meer willen kandideren. Vervolgens splitst u de kandidatuur. Pas wanneer u de kandidatuur heeft gesplitst of ontdubbeld, komen beiden apart in aanmerking voor een toewijzing en voor een woning die aangepast is aan hun nieuwe gezinssamenstelling.

In artikel 12 § van het Kaderbesluit Sociale Huur staat hoe u de inschrijvingsnummers aanpast bij een ontdubbeling. Hieronder geven we dit schematisch weer:

U ontdekt dat u een woning in huur heeft, die onvergund blijkt te zijn. Welke stappen kunt u als SVK ondernemen naar de eigenaar-verhuurder toe? En wat met uw onderhuurder?

Als de eigenaar-verhuurder zonder voorafgaande omgevingsvergunning de hoofdfunctie van een bebouwd onroerend goed geheel of gedeeltelijk wijzigde of een woning opdeelde in verschillende woonunits, dan begaat hij een stedenbouwkundig misdrijf (artikel 6.2.1 , eerste lid, 1° juncto artikel 4.2.1, 6° of 7° Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). Als hij dat onroerend goed bovendien verhuurt, is dat een verzwarende omstandigheid (met een zwaardere bestraffing - artikel 6.2.1., tweede lid Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening). De overtreder van zo’n stedenbouwkundig misdrijf (de eigenaar-verhuurder) kan dan zowel strafrechtelijk als burgerrechtelijk worden vervolgd.

Als SVK bent u de hoofdhuurder. Als u pas na het sluiten van de huurovereenkomst te weten komt dat u een onvergunde woning huurt, dan onderneemt u best actie. In dit geval is de eigenaar-verhuurder verantwoordelijk. De eigenaar-verhuurder is verplicht om rekening te houden met de geldende stedenbouwkundige voorschriften. Het verhuren van een onvergunde woning, vormt een ernstig gebrek van de huurovereenkomst.

De eigenaar-verhuurder moet nagaan bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente of stad waar de woning ligt, of hij een regeling kan treffen om dit op te lossen. Dat kan bijvoorbeeld door een regularisatievergunning, een tijdelijke vergunning of door het pand een andere stedenbouwkundige bestemming te geven. In veel gevallen gaat dit gepaard met kosten voor de eigenaar-verhuurder.

Als dergelijke oplossingen mogelijk zijn en de eigenaar-verhuurder regelt dat, zodat het niet langer om een onvergunde woning gaat, dan (ver)huurt u deze woning verder.  

Als de dienst ruimtelijke ordening duidelijk maakt dat er geen enkele regularisatie mogelijk is, dan is de huurovereenkomst nietig. U kunt bij de vrederechter een nietigverklaring vragen. U kunt een schadevergoeding eisen voor de periode dat u de onvergunde woning huurde. Als u beslist om geen stappen te ondernemen en u blijft de onvergunde woning verder (ver)huren, dan kan uw onderhuurder de vrederechter verzoeken om de onderhuurovereenkomst nietig te verklaren. De onderhuurder kan u in gebreke stellen en een schadevergoeding van u eisen.

SVK’s gebruiken sinds 29 april 2019[1] de verplichte typehoofdhuurovereenkomsten waarin het verplicht is om informatie over de meest recente stedenbouwkundige bestemming op te nemen. Vóór deze datum gebruikten de SVK’s vrijblijvende modelhoofdhuurovereenkomsten, waarin ze informatie over de stedenbouwkundige bestemming van het pand niet verplicht moesten opvragen of toevoegen aan de hoofdhuurovereenkomst.

1.1. Wat met de onderhuurder?

De onderhuurder valt niets te verwijten als blijkt dat hij een woning huurt die niet vergund blijkt te zijn. Daarom zoekt u een oplossing voor uw huurder en herhuisvest u hem in een andere sociale woning. Eventueel kunt u de huurder tegemoet komen in de kosten voor de herhuisvesting.

Voor de huurprijsberekening kijkt u steeds (als er een referentie-inkomen beschikbaar is) naar het inkomen van het jaar waarover het laatste beschikbare aanslagbiljet gaat.

Is er na de proefberekening (bij toewijzing) een recenter inkomen bekend? Dan moet u hiermee werken voor de werkelijke berekening bij ondertekening van de huurovereenkomst.

U informeert de huurder best altijd goed dat de berekening bij toewijzing voorlopig is en dat de uiteindelijke huurprijs daarvan kan afwijken. Hoeveel de huurprijs nog kan afwijken, hangt af van het meest recente aanslagbiljet dat bij de ondertekening van de huurovereenkomst beschikbaar is. 

Wanneer de laatste huurder overlijdt, kan u een bezettingsovereenkomst sluiten met de overblijvende bijwoner(s). Zij hebben het recht om de woning nog tijdelijk te betrekken tot de laatste dag van de zesde maand die volgt op de datum waarop u het overlijden vernam. Deze termijn kan u verlengen tot maximaal vijf jaar als hiervoor billijkheidsredenen zijn. De termijn van de bezettingsovereenkomst bepaalt u van bij de start van de bezettingsovereenkost. U kan de duurtijd nog verlengen tijdens de loop van bezettingsovereenkomst, als dat om billijkheidsredenen nodig blijkt. U spoort de bewoners wel aan om de woning binnen de oorsponkelijk bepaalde termijn te verlaten. Als er toch redenen zijn voor een verlenging, dan motiveert u deze grondig.

Als er nog bijwoners overblijven die de woning tijdelijk willen betrekken, moet u met hen een bezettingsovereenkomst sluiten. In de overeenkomst staan de voorwaarden en wederzijdse verbintenissen zoals de bezettingsvergoeding, de waarborgregeling, de plaatsbeschrijving, … De VMSW voorziet een model bezettingsovereenkomst.

Wanneer kunt u een akkoordverklaring afsluiten?

Het hangt af van geval per geval of het mogelijk is om met een simpele akkoordverklaring te werken bij de start van de bezettingsovereenkomst. Bij een akkoordverklaring ondertekent de bezetter een document waarin hij zich akkoord verklaart met de intredende plaatsbeschrijving die destijds met de overleden huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt.

Alleen als de bezetter(s) de enige erfgenaam of de enige erfgenamen is/zijn, kunt u werken met zo een akkoordverklaring. De huurwaarborg moet u wel afrekenen. Dat bedrag kan de bezetter dan opnieuw gebruiken om een huurwaarborg te stellen voor de bezettingsovereenkomst.

Is de bezetter niet de enige erfgenaam (bv. er zijn nog kinderen die elders wonen)? Dan kan u deze werkwijze niet volgen en moet u samen met de erfgenamen een uittredende plaatsbeschrijving opstellen. Nadien stelt u een nieuwe intredende plaatsbeschrijving op voor de bezetter(s).

Is de bezetter geen erfgenaam, dan kan u niet werken met een akkoordverklaring.

Bij de inschrijving duidt het gezin de toekomstige referentiehuurder aan. Deze aanduiding is definitief. Een andere persoon of een ander gezinslid kan de titel van referentiehuurder niet overnemen.  

De partner van de referentiehuurder kan de titel van referentiehuurder alleen overnemen als de oorspronkelijke referentiehuurder overlijdt. Als de overleden referentiehuurder alleen kandideerde met toekomstige bijwoners (kinderen, ouders, broers, zussen,….) schrapt u de inschrijving.

Wat doet u als de referentiehuurder en de partner niet meer samen willen kandideren?

Bij een ontdubbeling van een kandidatendossier behoudt de oorspronkelijke referentiehuurder (wie zich opgaf bij de inschrijving) het inschrijvingsnummer. De wettelijke samenwoner, echtgenoot of feitelijke partner van de referentiehuurder krijgt een nieuw inschrijvingsnummer op dezelfde dag als de referentiehuurder, maar met een verschillend volgnummer. Dit kan enkel indien de referentiehuurder en de wettelijke samenwoner, echtgenoot of feitelijke partner zich samen inschreven. Als de partner zich pas later bij inschreef, krijgt die niet hetzelfde inschrijvingsnummer. Zij mogen niet wisselen van dossier, ook niet wanneer de ex-partners hier beiden mee instemmen. Ze kunnen niet ‘onderhandelen’ over het dossier.

Wat als bij de ontdubbeling een toewijsprocedure loopt?

Loopt op het moment van de ontdubbeling al een toewijsprocedure waarvoor het gezin een aanbodbrief kreeg? Dan komt alleen het oorspronkelijke dossiernummer (en dus de oorspronkelijke referentiehuurder) in aanmerking voor het aanbod. De partner moet wachten op een nieuwe toewijsprocedure met zijn/haar eigen dossiernummer en kan het aanbod niet ‘overnemen’ van de referentiehuurder met het oorspronkelijke dossiernummer.

Sinds 1 januari 2020 bent u verplicht om elke nieuw ingeschreven kandidaat-huurder te informeren dat u hun dossier kunt doorsturen naar andere sociale verhuurders die actief zijn in dezelfde en de aangrenzende gemeenten van het werkingsgebied van uw SHM (zie artikel 11 2de lid van het Kaderbesluit Sociale Huur). Op deze manier stelt de kandidaat-huurder zich kandidaat voor sociale woningen van verschillende sociale verhuurders, actief in verschillende gemeenten.

De kandidaat-huurder is niet verplicht om in te gaan op deze vraag. U wijst de kandidaat-huurder ook op de mogelijke gevolgen van een inschrijving bij een andere sociale verhuurder. Het houdt immers in dat de kandidaat-huurder moet reageren op brieven, actualisatiebrieven, aanbodbrieven van de andere sociale verhuurder(s). Ook moet de kandidaat zich ervan bewust zijn dat sancties kunnen bij een niet-reactie, weigeringen, … Eén ongegronde weigering van een aanbod kan leiden tot het verlies van de huurpremie.

Hoe gaat u te werk als u een kandidatendossier doorstuurt naar een andere sociale verhuurder?

U schrijft de kandidaat-huurder in. Als deze kandidaat-huurder wil dat u zijn kandidatuur bezorgt aan de andere sociale verhuurders, dan heeft u daar 15 kalenderdagen (na de inschrijvingsdatum) de tijd voor.

Als de kandidaat-huurder ermee akkoord gaat dat u zijn volledige inschrijvingsdossier bezorgt aan de andere verhuurder, voor zover alle documenten beschikbaar zijn, dan bezorgt u het volledige dossier aan de andere verhuurder. Daarvoor heeft u één maand tijd. U kunt het dossier via e-mail bezorgen: dit doet u best via een beveiligde e-mail aangezien u heel wat persoonsgegevens uitwisselt. U moet het kandidatendossier niet via de post versturen.

Hoe gaat u te werk als u een kandidatendossier van een andere sociale verhuurder ontvangt?

Als u een kandidatuur of een volledig kandidatendossier van een andere verhuurder ontvangt, heeft u 15 kalenderdagen tijd om een ontvangstmelding te versturen naar deze kandidaat-huurder. U vermeldt in deze brief de termijn die de kandidaat-huurder heeft om te reageren. U kunt in deze ontvangstmelding ook aangeven voor welke gemeenten of wijken de kandidaat-huurder zich kan inschrijven. Hij kan ook zijn woonwensen opgeven, zoals de maximale huurprijs en huurlasten die hij kan betalen. Als de kandidaat-huurder geen voorkeuren opgeeft, schrijft u hem in voor alle woningen die hij rationeel kan bezetten in uw hele werkingsgebied.

Als de kandidaat-huurder niet (tijdig) reageert op deze ontvangstmelding, dan schrijft u hem niet in. Als hij wel tijdig reageert, schrijft u hem in op de inschrijvingsdatum van de inschrijving bij de initiële sociale verhuurder. U geeft hem het laatste volgnummer van die dag.

U bezorgt aan deze kandidaat-huurder nadien een inschrijvingsbewijs, de privacyverklaring en uw intern huurreglement voor kandidaat-huurders.

Samenwerkingsprotocol

Voordat u persoonsgegevens uitwisselt met andere sociale verhuurders en kandidaturen of kandidatendossiers doorstuurt, moet u een samenwerkingsprotocol sluiten met deze verhuurder. De VMSW heeft een aantal modelprotocollen voor SHM's en een aantal modelprotocollen voor SVK's die u kunt gebruiken. U kunt één protocol met meerdere sociale verhuurders tegelijkertijd afsluiten.

De begeleidingsovereenkomst dient u op te maken via het formulierenloket.
Dit voorbeeld van een  begeleidingsovereenkomst ingevuld met fictieve gegevens.

De tweede tegemoetkoming wordt alleen toegekend nadat het OCMW op basis van een schriftelijke bevestiging van de verhuurder verklaard heeft dat de huurder zich in een stabiele woonsituatie bevindt.

De verklaring van de verhuurder is vereist volgens het besluit om de 2e tegemoetkoming te kunnen ontvangen. zonder deze verklaring kan de 2e tegemoetkoming niet uitbetaald worden. De verhuurder verbindt er zich toe in de begeleidingsovereenkomst om deze verklaring op eerste verzoek te bezorgen aan het OCMW.

Neen, dit dient niet terugbetaald worden aan het Fonds.

Neen, de steun die het OCMW betaalt aan de verhuurder kan geheel teruggevorderd worden en is niet beperkt tot het deel dat het OCMW moet opleggen.

Ja, dit is mogelijk.

Neen.

Nee, de ontvangen tegemoetkoming moeten niet worden terugbetaald. Het OCMW zal wel geen 2e tegemoetkoming kunnen aanvragen.

De tegemoetkoming van het Fonds blijft hetzelfde. De terugvordering door het OCMW bij de huurder staat los van de vergoeding aan het OCMW door het Fonds.